10 teure Fehler beim Immobilienkauf in Kroatien

Eine Wohnung oder ein Haus in Kroatien zu kaufen, ist für viele Menschen ein lang gehegter Wunsch.

Die Vorstellung ist verlockend: morgens mit Blick auf das Meer aufwachen, den Sommer im eigenen Zuhause verbringen oder eine Immobilie als langfristige Investition nutzen.

Doch gerade die Begeisterung für Lage, Architektur und Aussicht kann dazu führen, dass wichtige Fragen zu spät gestellt werden.

Diese zehn Fehler können aus einer Traumimmobilie ein kostspieliges und belastendes Projekt machen.

Fehler 1: Nur den Verkäufer, aber nicht das Grundbuch prüfen

Ein Kaufinteressent sollte sich nicht allein darauf verlassen, wer die Immobilie präsentiert oder nutzt.

Entscheidend ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen bestehen.

Zu kontrollieren sind unter anderem:

• Eigentümer,

• Hypotheken,

• Wegerechte,

• Dienstbarkeiten,

• Rechte Dritter,

• laufende Eintragungsverfahren.

Nach offizieller kroatischer Information ist der Grundbuchauszug der maßgebliche Nachweis für eingetragene Eigentumsrechte.

Fehler 2: Kataster und Grundbuch für dasselbe halten

Grundbuch und Kataster erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Vereinfacht gesagt dokumentiert das Grundbuch Eigentumsrechte und Belastungen, während das Kataster technische und räumliche Angaben zu Grundstücken enthält.

Die Daten sollten miteinander verglichen werden. Abweichungen bedeuten nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht gekauft werden kann. Sie müssen jedoch erkannt, verstanden und rechtlich bewertet werden.

Über das offizielle Portal „Uređena zemlja“ können Grundbuch- und Katasterinformationen gesucht werden.

Fehler 3: Genehmigungen nicht vollständig kontrollieren

Eine schöne Wohnung ist nicht automatisch rechtlich und baulich vollständig dokumentiert.

Käufer sollten je nach Objekt insbesondere prüfen:

• Baugenehmigung,

• Hauptprojekt,

• Nutzungsgenehmigung,

• Energieausweis,

• mögliche Legalisierungsunterlagen,

• Übereinstimmung des Gebäudes mit der Genehmigung.

Beim Kauf einer Wohnung im Bau muss der Investor eine vollziehbare beziehungsweise rechtskräftige Baugenehmigung oder einen entsprechenden Bauakt vorlegen können. Auch die spätere Nutzungsgenehmigung ist wichtig.

Fehler 4: Eine Anzahlung leisten, bevor alles geprüft ist

Eine Reservierungszahlung oder Anzahlung erzeugt psychologisch das Gefühl, dass die Entscheidung bereits gefallen ist.

Deshalb sollte vor einer größeren Zahlung geklärt sein:

• Welche Immobilie wird genau reserviert?

• Unter welchen Bedingungen wird das Geld zurückerstattet?

• Welche Fristen gelten?

• Was passiert, wenn rechtliche Probleme entdeckt werden?

• Was passiert, wenn eine Partei zurücktritt?

• Ist die Zahlung Teil des Kaufpreises?

Die kroatische Regierungsinformation beschreibt, dass ein Vorvertrag üblicherweise Objekt, Preis, Termin des Hauptvertrags und Anzahlung regelt. Sie weist auch auf die möglichen Folgen eines Rücktritts hin und empfiehlt eine anwaltliche Vertragsgestaltung.

Fehler 5: Nur den Kaufpreis kalkulieren

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der gesamten Investition.

Zusätzlich können entstehen:

• Rechtsberatung,

• Notar,

• Übersetzungen,

• Grundbucheintragung,

• Steuern,

• mögliche Maklerprovision,

• Finanzierungskosten,

• Versicherungen,

• Einrichtung,

• Küche,

• laufende Instandhaltung.

Wenn der Immobilienerwerb nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, beträgt die kroatische Immobilienerwerbsteuer grundsätzlich 3 % des Marktwertes und wird vom Erwerber getragen.

Besonders bei unmöblierten Neubauten sollte außerdem ein realistisches Einrichtungsbudget eingeplant werden.

Fehler 6: „Schlüsselfertig“ mit „vollständig eingerichtet“ verwechseln

Eine schlüsselfertige Wohnung kann ohne Küche, Schränke, Möbel, Leuchten und Vorhänge übergeben werden.

Käufer sollten sich schriftlich bestätigen lassen:

• welche Bodenbeläge enthalten sind,

• welche Sanitärausstattung eingebaut wird,

• ob Klimaanlagen vorgesehen sind,

• ob eine Küche enthalten ist,

• ob Leuchten montiert werden,

• ob Parkplatz und Abstellraum zum Kauf gehören.

Unklare Begriffe sollten durch konkrete Ausstattungslisten ersetzt werden.

Fehler 7: Den Meerblick höher bewerten als die Lage

Meerblick ist emotional und kann den Wert einer Immobilie steigern. Er sollte jedoch nicht alle anderen Kriterien überdecken.

Eine Wohnung kann einen spektakulären Blick haben und trotzdem unpraktisch liegen.

Zu prüfen sind:

• Zufahrt,

• Steigung,

• Entfernung zum Strand,

• Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten,

• Verkehr und Sommerlärm,

• Parksituation,

• Ausrichtung,

• Wind,

• zukünftige Bebauung,

• Nutzbarkeit außerhalb der Saison.

Eine etwas weniger spektakuläre Aussicht kann langfristig die bessere Entscheidung sein, wenn die Immobilie komfortabler erreichbar und ganzjährig nutzbar ist.

Fehler 8: Keine unabhängige rechtliche Prüfung beauftragen

Ein Makler, Bauträger oder Verkäufer kann Informationen bereitstellen. Er ersetzt jedoch nicht automatisch eine unabhängige rechtliche Beratung des Käufers.

Ein eigener Rechtsanwalt kann unter anderem prüfen:

• Eigentumsverhältnisse,

• Vertragsklauseln,

• Belastungen,

• Genehmigungen,

• Zahlungsbedingungen,

• Voraussetzungen für die Grundbucheintragung.

Die kroatische Regierung empfiehlt ausdrücklich, Vor- und Kaufverträge von einem Rechtsanwalt erstellen oder prüfen zu lassen, damit die Interessen des Käufers geschützt werden.

Fehler 9: Die Einrichtung erst nach der Übergabe planen

Bei einem Neubau sollten Möbel und technische Anschlüsse gemeinsam gedacht werden.

Wer erst nach Fertigstellung entscheidet, wo Bett, Fernseher, Esstisch oder Küche stehen, entdeckt möglicherweise:

• fehlende Steckdosen,

• falsch positionierte Lichtauslässe,

• ungünstige Klimaanlagen,

• zu wenig Stauraum,

• unpassende Wasseranschlüsse,

• fehlende Vorbereitungen für Vorhänge.

Eine frühzeitige Interior-Planung verhindert Änderungen und ermöglicht ein harmonischeres Ergebnis.

Fehler 10: Niemanden vor Ort haben

Viele Käufer leben weiterhin in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Während des Kaufs und der Fertigstellung können jedoch kurzfristig Fragen entstehen:

• Ist eine Lieferung angekommen?

• Wurde die richtige Fliese eingebaut?

• Funktionieren Rollläden und Klimaanlagen?

• Ist die Küche korrekt montiert?

• Wurden Mängel beseitigt?

• Wer nimmt die Immobilie entgegen?

Ohne Ansprechpartner vor Ort führen selbst kleine Probleme schnell zu zusätzlichen Reisen, Verzögerungen und Missverständnissen.

Der wichtigste Schutz ist eine gute Vorbereitung

Die meisten Fehler entstehen nicht, weil Käufer leichtsinnig sind.

Sie entstehen, weil Abläufe und Begriffe in einem anderen Land ungewohnt sind und die Begeisterung für die Immobilie oft schneller wächst als die Prüfung der Unterlagen.

Ein sicherer Kaufprozess braucht deshalb:

• vollständige Dokumentation,

• unabhängige rechtliche Prüfung,

• transparente Kosten,

• realistische Zeitplanung,

• technische Kontrolle,

• verlässliche Ansprechpartner.

Zenith begleitet Käufer bei ausgewählten Immobilien aus unseren eigenen Bauprojekten. Da wir die Projekte selbst kennen, können wir Informationen zur Planung, Konstruktion und Ausstattung direkt bereitstellen.

Auf Wunsch kann die Immobilie gemeinsam mit AMAKU Interior bereits während der Bauphase geplant und bis zur vollständigen Einrichtung begleitet werden.

Denn eine Immobilie in Kroatien sollte langfristig Freude bereiten – und nicht durch vermeidbare Fehler zum Dauerprojekt werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Bauberatung.