Grundbuch, Kataster und Nutzungsgenehmigung: Was Immobilienkäufer in Kroatien wissen müssen

Wer in Kroatien eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, begegnet schnell Begriffen wie Zemljišne knjige, Katastar, Vlasnički list, Građevinska dozvola und Uporabna dozvola.

Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz können diese Dokumente zunächst unübersichtlich wirken. Besonders häufig entsteht der Eindruck, dass Grundbuch und Kataster dasselbe seien. Tatsächlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Register mit unterschiedlichen Aufgaben.

Vor dem Kauf sollten deshalb nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die Eintragungen und Genehmigungen sorgfältig geprüft werden.

Das kroatische Grundbuch: Zemljišne knjige

Das kroatische Grundbuch wird als Zemljišne knjige bezeichnet. Der Grundbuchauszug heißt auf Kroatisch Zemljišnoknjižni izvadak und wird umgangssprachlich häufig auch Vlasnički list genannt.

Der Grundbuchauszug ist der offizielle Nachweis darüber, wer als Eigentümer einer Immobilie eingetragen ist und welche eintragungsfähigen Rechte oder Belastungen bestehen. Die kroatischen Behörden bezeichnen ihn als Nachweis des Eigentums und anderer im Grundbuch eingetragener Rechte.

Das ist besonders wichtig, weil nicht automatisch die Person Eigentümer ist, die eine Immobilie nutzt, verwaltet oder zum Verkauf anbietet.

Entscheidend ist, wer im Grundbuch eingetragen ist.

Aus welchen Teilen besteht der Grundbuchauszug?

Ein kroatischer Grundbuchauszug besteht aus drei Teilen:

A-Blatt: Beschreibung der Immobilie

Das A-Blatt, auf Kroatisch Posjedovnica, enthält die grundlegenden Angaben zur Immobilie.

Dazu gehören beispielsweise:

• Nummer des Grundstücks,

• Fläche,

• Adresse,

• Nutzungsart,

• Bebauungsart,

• Bezeichnung des Gebäudes oder Grundstücks.

  
  

Bei einer Wohnung sollte geprüft werden, ob die konkrete Wohneinheit, ihre Fläche und die dazugehörigen Bestandteile nachvollziehbar beschrieben sind.

Auch Parkplätze, Garagen, Abstellräume, Gärten oder sonstige Nebenflächen sollten eindeutig zugeordnet sein, wenn sie Teil des Kaufs sind.

B-Blatt: Eigentumsverhältnisse

Das B-Blatt, auf Kroatisch Vlastovnica, zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist.

Hier sollte geprüft werden:

• Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?

• Gehört ihm die gesamte Immobilie oder nur ein Anteil?

• Gibt es mehrere Miteigentümer?

• Müssen weitere Personen dem Verkauf zustimmen?

• Bestehen Einschränkungen hinsichtlich der Verfügung über die Immobilie?

  
  

Der Name im Kaufvertrag sollte mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer übereinstimmen. Gibt es mehrere Eigentümer, muss geklärt werden, wer den Kaufvertrag unterschreiben muss.

C-Blatt: Belastungen und Rechte Dritter

Das C-Blatt, auf Kroatisch Teretovnica, enthält Belastungen und Rechte Dritter.

Dort können unter anderem eingetragen sein:

• Hypotheken,

• Wegerechte,

• Wohnrechte,

• Nießbrauchsrechte,

• Vorkaufsrechte,

• Miet- oder Pachtrechte,

• Vollstreckungsverfahren,

• Veräußerungs- oder Belastungsverbote.

  
  

Eine Eintragung im C-Blatt bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann. Sie muss jedoch vor dem Kauf rechtlich bewertet werden.

Bei einer bestehenden Hypothek sollte beispielsweise klar geregelt sein, wann und wie diese gelöscht wird. Idealerweise wird die Löschung mit dem Zahlungsablauf des Kaufpreises abgestimmt.

Die offizielle kroatische Beschreibung des Grundbuchauszugs bestätigt diese Aufteilung in A-, B- und C-Blatt.

Was ist das Kataster?

Das Kataster, auf Kroatisch Katastar, erfasst vor allem technische und tatsächliche Angaben zu Grundstücken und Gebäuden.

Dazu können gehören:

• Lage des Grundstücks,

• Grundstücksnummer,

• Grundstücksfläche,

• Form und Grenzen,

• Nutzungsart,

• eingetragene Gebäude,

• Besitzangaben.

  
  

Ein wichtiges Katasterdokument ist der Posjedovni list, auf Deutsch ungefähr Besitz- oder Liegenschaftsblatt.

Dieses Dokument enthält Informationen zur Immobilie und zu den im Kataster geführten Personen. Der Posjedovni list ist jedoch nicht mit dem Eigentumsnachweis aus dem Grundbuch gleichzusetzen. Für den Nachweis des eingetragenen Eigentums ist der Grundbuchauszug entscheidend.

Grundbuch und Kataster: Was ist der Unterschied?

Vereinfacht erklärt:

Das Grundbuch beantwortet die Frage: Wem gehört die Immobilie und welche Rechte oder Belastungen bestehen?

Das Kataster beantwortet die Frage: Wo befindet sich die Immobilie, wie groß ist sie und wie ist sie technisch erfasst?

Beide Register beziehen sich auf dieselbe Immobilie, können aber unterschiedliche Angaben enthalten.

Beispielsweise kann:

• die Fläche im Kataster von der Fläche im Grundbuch abweichen,

• ein Gebäude im Kataster dargestellt, aber im Grundbuch nicht vollständig eingetragen sein,

• eine alte Grundstücksbezeichnung verwendet werden,

• eine Änderung noch nicht in beiden Registern durchgeführt worden sein,

• im Kataster eine andere Person als im Grundbuch genannt sein.

  
  

Solche Abweichungen kommen vor und bedeuten nicht automatisch, dass ein Kauf unmöglich ist. Sie sollten jedoch vor einer Reservierung oder Kaufpreiszahlung geklärt werden.

Was bedeutet Etažiranje?

Bei einem Mehrfamilienhaus muss nachvollziehbar sein, welche Wohnung und welche Nebenflächen zu welchem Eigentümer gehören.

Dieser Vorgang wird in Kroatien als Etažiranje bezeichnet. Dabei wird das Gebäude in einzelne, rechtlich definierte Einheiten aufgeteilt.

Für Käufer einer Wohnung sollte eindeutig feststehen:

• welche Wohnung gekauft wird,

• auf welchem Geschoss sie liegt,

• wie groß sie ist,

• welche Räume dazugehören,

• ob Parkplatz, Garage oder Abstellraum enthalten sind,

• ob Garten- oder Terrassenflächen ausschließlich genutzt werden dürfen,

• welcher Miteigentumsanteil mit der Wohnung verbunden ist.

  
  

Eine Verkaufsbroschüre oder ein farbig markierter Grundriss reicht dafür allein nicht aus. Die rechtliche Zuordnung muss sich aus den relevanten Unterlagen und später aus der Eintragung ergeben.

Was ist die Baugenehmigung?

Die kroatische Baugenehmigung heißt Građevinska dozvola.

Sie bildet die rechtliche Grundlage für die Errichtung eines Gebäudes. Bei einem Neubau, der sich noch im Bau befindet, sollte der Investor eine rechtskräftige oder vollziehbare Baugenehmigung beziehungsweise einen entsprechenden offiziellen Bauakt vorlegen können.

Käufer sollten außerdem prüfen, ob das angebotene Projekt mit der genehmigten Planung übereinstimmt.

Relevant sind beispielsweise:

• Anzahl der Geschosse,

• Größe des Gebäudes,

• Anzahl der Wohnungen,

• Position des Gebäudes auf dem Grundstück,

• Terrassen und Balkone,

• Parkplätze,

• Keller- und Gemeinschaftsflächen.

  
  

Die kroatischen Behörden empfehlen Käufern einer Wohnung im Bau ausdrücklich, die Baugenehmigung und möglichst auch das dazugehörige Hauptprojekt einzusehen.

Was ist die Nutzungsgenehmigung?

Die Nutzungsgenehmigung heißt auf Kroatisch Uporabna dozvola.

Sie ist besonders bei fertiggestellten Neubauten ein wichtiges Dokument. Vor ihrer Ausstellung wird im Rahmen einer technischen Kontrolle geprüft, ob das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung beziehungsweise dem Hauptprojekt errichtet wurde und ob die erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Geprüft werden dabei unter anderem:

• Übereinstimmung mit der Baugenehmigung,

• wesentliche Anforderungen an das Gebäude,

• Lage und Abmessungen,

• Anschlüsse an Verkehr und Infrastruktur,

• vorgeschriebene technische Dokumentation,

• Abschluss der relevanten Bauarbeiten.

  
  

Beim Kauf eines noch nicht fertiggestellten Neubaus kann die Nutzungsgenehmigung naturgemäß noch nicht vorliegen. In diesem Fall sollte der Vertrag klar regeln:

• wann die Fertigstellung geplant ist,

• wer die Nutzungsgenehmigung beantragt,

• ob Zahlungen an bestimmte Bauphasen gekoppelt sind,

• wann die Übergabe erfolgt,

• welche Dokumente vor der letzten Zahlung vorliegen müssen.

  
  

Ist ein Gebäude automatisch legal, wenn es im Kataster eingetragen ist?

Nicht unbedingt.

Die Eintragung eines Gebäudes im Kataster allein beantwortet nicht automatisch die Frage, ob es auf Grundlage der erforderlichen Genehmigungen errichtet wurde.

Beim Eintrag eines Gebäudes wird im Grundbuch vermerkt, ob bei der katasterrechtlichen Registrierung eine Nutzungsgenehmigung vorgelegt wurde oder nicht.

Deshalb sollten Käufer nicht nur kontrollieren, ob ein Haus oder eine Wohnung auf einem Plan dargestellt ist. Zusätzlich müssen die entsprechenden Bau- und Nutzungsunterlagen geprüft werden.

Wo können Grundbuch und Kataster eingesehen werden?

Grundbuch- und Katasterinformationen können über das offizielle kroatische Portal Uređena zemlja eingesehen werden.

Dort stehen unter anderem folgende Funktionen zur Verfügung:

• Suche nach einem Grundbuchauszug,

• Suche nach einem Grundstück,

• Ansicht eines Katasterplans,

• Prüfung des Bearbeitungsstands bestimmter Verfahren,

• Suche nach Grundbuch- und Katasterstellen.

  
  

Für die Suche werden häufig folgende Angaben benötigt:

• Katastarska općina: Katastralgemeinde,

• Broj katastarske čestice: Grundstücksnummer,

• Broj zemljišnoknjižnog uloška: Grundbuchblattnummer.

  
  

Das Portal verbindet den digitalen Zugang zu Grundbuch- und Katasterdaten.

Eine Online-Einsicht ist eine gute erste Orientierung. Vor einem Kauf sollte jedoch geprüft werden, ob ein aktueller und für den vorgesehenen Zweck geeigneter Auszug benötigt wird.

Welche Dokumente sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?

Abhängig davon, ob es sich um einen Neubau, eine Bestandsimmobilie oder eine Immobilie im Bau handelt, sollten unter anderem folgende Dokumente geprüft werden:

• aktueller Grundbuchauszug,

• Katasterauszug beziehungsweise Posjedovni list,

• Katasterplan,

• Baugenehmigung,

• Hauptprojekt,

• Nutzungsgenehmigung,

• Energieausweis,

• Unterlagen zur Aufteilung der Wohnungen,

• Nachweise zu Parkplatz und Abstellraum,

• gegebenenfalls Legalisierungsunterlagen,

• Kaufvertrag oder Vorvertrag,

• Löschungsunterlagen bei bestehenden Hypotheken.

  
  

Die kroatischen Behörden empfehlen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ausdrücklich die Kontrolle des Grundbuchauszugs, der Bauunterlagen, der Nutzungsgenehmigung und des Energieausweises.

Fünf Warnzeichen, bei denen Käufer genauer hinsehen sollten

Besondere Aufmerksamkeit ist sinnvoll, wenn:

1. der Verkäufer nicht allein im Grundbuch eingetragen ist,

2. Grundbuch und Kataster unterschiedliche Flächen oder Grundstücksnummern zeigen,

3. die Wohnung oder ein dazugehöriger Parkplatz nicht eindeutig beschrieben ist,

4. Umbauten durchgeführt wurden, für die keine passenden Unterlagen vorgelegt werden,

5. Zahlungen verlangt werden, bevor die rechtliche Situation geprüft wurde.

   
   

Keiner dieser Punkte muss automatisch das Ende eines Kaufs bedeuten. Die Situation sollte jedoch von einem unabhängigen Fachmann geprüft und vor Vertragsabschluss eindeutig geregelt werden.

Warum eine unabhängige Prüfung wichtig ist

Ein Immobilienmakler, Bauträger oder Verkäufer kann Unterlagen bereitstellen und den Projektstand erklären.

Die rechtliche Prüfung sollte trotzdem durch einen unabhängigen kroatischen Rechtsanwalt erfolgen, der die Interessen des Käufers vertritt.

Er kann beispielsweise prüfen:

• ob der Verkäufer verfügungsberechtigt ist,

• welche Belastungen bestehen,

• ob alle benötigten Eigentümer zustimmen,

• ob die Wohnung eindeutig definiert ist,

• ob Genehmigungen vorliegen,

• welche Voraussetzungen für die Eigentumseintragung erfüllt werden müssen,

• wie Zahlungen und die Löschung bestehender Belastungen abgesichert werden.

  
  

Denn auch ein schöner Neubau und ein überzeugender Meerblick ersetzen keine vollständige Dokumentation.

Transparenz schafft Sicherheit

Grundbuch, Kataster und Genehmigungen wirken auf den ersten Blick kompliziert. Ihre Aufgabe ist jedoch klar: Sie sollen nachvollziehbar machen, was genau gekauft wird, wem die Immobilie gehört und ob das Gebäude ordnungsgemäß dokumentiert ist.

Bei Zenith verkaufen wir ausgewählte Immobilien aus unseren eigenen Bauprojekten. Dadurch können wir Interessenten konkrete Informationen zur Wohnung, zum Gebäude, zur Ausstattung und zum Projektstand direkt bereitstellen.

Käufer erhalten die verfügbaren Unterlagen und können diese zusätzlich unabhängig rechtlich prüfen lassen.

Denn Vertrauen beim Immobilienkauf sollte nicht allein durch Versprechen entstehen.

Es entsteht durch klare Antworten, nachvollziehbare Dokumente und einen transparenten Prozess.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder technische Beratung.