Zemljišne knjige, katastar i uporabna dozvola: Što kupci nekretnina u Hrvatskoj trebaju znati

Svatko tko želi kupiti stan ili kuću u Hrvatskoj brzo će se susresti s pojmovima kao što su Zemljišne knjige , Katastar , Vlasnički list , Građevinska dozvola i Uporabna dozvola .

Za kupce iz Njemačke, Austrije ili Švicarske, ovi dokumenti u početku mogu izgledati zbunjujuće. Posebno česta zabluda je da su zemljišna knjiga i katastar isti. Zapravo, to su različiti registri s različitim funkcijama.

Stoga, prije kupnje treba pažljivo provjeriti ne samo samu nekretninu, već i registracije i dozvole.

Hrvatska zemljišna knjiga: Zemljišne knjige

Hrvatska zemljišna knjiga nosi naziv Zemljišne knjige . Zemljišnoknjižni izvadak se na hrvatskom jeziku naziva Zemljišnoknjižni izvadak , a obično se naziva i Vlasnički list .

Izvadak iz zemljišne knjige službeni je dokaz o tome tko je registriran kao vlasnik nekretnine i koja prava ili tereti postoje. Hrvatske vlasti nazivaju ga dokazom o vlasništvu i drugim pravima upisanim u zemljišnu knjigu.

To je posebno važno jer osoba koja koristi, upravlja ili nudi nekretninu na prodaju nije automatski vlasnik.

Važno je tko je upisan u zemljišne knjige.

Od kojih se dijelova sastoji izvadak iz zemljišne knjige?

Izvadak iz zemljišne knjige Hrvatske sastoji se od tri dijela:

List A: Opis nekretnine

A-list , na hrvatskom Posjedovnica , sadrži osnovne podatke o nekretnini.

To uključuje, na primjer:

• Broj nekretnine,

• Područje,

• Adresa,

• Vrsta upotrebe,

• Vrsta zgrade,

• Naziv zgrade ili nekretnine.

  
  

Za stan treba provjeriti jesu li specifična stambena jedinica, njezina površina i pripadajuće komponente opisane na razumljiv način.

Parkirna mjesta, garaže, skladišta, vrtovi ili drugi pomoćni prostori također trebaju biti jasno dodijeljeni ako su dio kupnje.

B-list: Podaci o vlasništvu

B-list , na hrvatskom Vlastovnica , pokazuje tko je registriran kao vlasnik.

Treba provjeriti sljedeće:

• Je li prodavač zapravo vlasnik?

• Je li vlasnik cijele nekretnine ili samo jednog udjela?

• Ima li više suvlasnika?

• Trebaju li druge osobe odobriti prodaju?

• Postoje li ikakva ograničenja u vezi s raspolaganjem imovinom?

  
  

Ime na kupoprodajnom ugovoru treba odgovarati imenu vlasnika upisanog u zemljišne knjige. Ako postoji više vlasnika, mora se razjasniti tko treba potpisati kupoprodajni ugovor.

C-list: Tereti i prava trećih strana

C-list , na hrvatskom Teretovnica , sadrži terete i prava trećih osoba.

Tamo se, između ostalog, može unijeti sljedeće:

• Hipoteke,

• Pravo prolaza

• Stambena prava,

• prava plodouživanja,

• Pravo prvokupa,

• Prava najma ili zakupa,

• Ovršni postupak,

• Zabrane otuđenja ili opterećenja.

  
  

Upis na C-listu ne znači automatski da se nekretnina ne može kupiti. Međutim, prije kupnje mora se procijeniti njezina vrijednost.

Na primjer, ako postoji hipoteka, treba biti jasno navedeno kada i kako će se ona otpisati. Idealno bi bilo da se otpis uskladi s plaćanjem kupoprodajne cijene.

Službeni hrvatski opis izvatka iz zemljišne knjige potvrđuje ovu podjelu na dijelove A, B i C.

Što je zemljišna knjiga?

Katastar , ili Katastar na hrvatskom, prvenstveno bilježi tehničke i činjenične podatke o zemljištu i zgradama.

To može uključivati:

• Lokacija nekretnine,

• Broj nekretnine,

• Površina zemljišta,

• Forma i granice,

• Vrsta upotrebe,

• registrirane zgrade,

• Podaci o vlasništvu.

  
  

Važan katastarski dokument je Posjedovni list , što se otprilike prevodi kao vlasnički list ili list nekretnina.

Ovaj dokument sadrži podatke o nekretnini i osobama navedenim u zemljišnoj knjizi. Međutim, Posjedovni list nije ekvivalentan dokazu o vlasništvu iz zemljišne knjige. Izvadak iz zemljišne knjige je odlučujući za dokazivanje registriranog vlasništva.

Zemljišna knjiga i katastar: Koja je razlika?

Jednostavno rečeno:

Zemljišna knjiga odgovara na pitanje: Tko je vlasnik nekretnine i koja prava ili tereti postoje?

Zemljišna knjiga odgovara na pitanja: Gdje se nekretnina nalazi, koliko je velika i kako je tehnički evidentirana?

Oba registra se odnose na istu nekretninu, ali mogu sadržavati različite informacije.

Na primjer, može:

• površina u katastarskom registru razlikuje se od površine u zemljišnoj knjizi,

• zgrada je prikazana u katastarskom registru, ali nije u potpunosti upisana u zemljišnu knjigu,

• koristi se stara oznaka nekretnine,

• promjena još nije izvršena u oba registra,

• Osoba navedena u zemljišnoj knjizi može biti različita od osobe navedene u katastarskom registru.

  
  

Takve se razlike događaju i ne znače automatski da je kupnja nemoguća. Međutim, treba ih razjasniti prije rezervacije ili plaćanja kupovne cijene.

Što znači Etažiranje?

U stambenoj zgradi mora biti moguće pratiti koji stan i koji pomoćni prostori pripadaju kojem vlasniku.

Taj se proces u Hrvatskoj naziva Etažiranje . Uključuje podjelu zgrade na pojedinačne, zakonski definirane jedinice.

Za kupce stana, sljedeće treba biti jasno utvrđeno:

• koji će stan biti kupljen

• na kojem se katu nalazi,

• koliko je veliko

• koje sobe pripadaju tome,

• je li uključeno parkirno mjesto, garaža ili spremište,

• mogu li se isključivo koristiti vrtne ili terase,

• koji je udio suvlasništva povezan sa stanom.

  
  

Samo prodajna brošura ili tlocrt s oznakama boja nisu dovoljni. Pravna klasifikacija mora se izvesti iz relevantnih dokumenata, a potom iz registracije.

Što je građevinska dozvola?

Hrvatska građevinska dozvola zove se Građevinska dozvola .

To čini pravnu osnovu za izgradnju zgrade. Za novu zgradu koja je još u izgradnji, investitor bi trebao biti u mogućnosti predočiti pravno valjanu ili provedivu građevinsku dozvolu ili odgovarajući službeni građevinski dokument.

Kupci bi također trebali provjeriti odgovara li ponuđeni projekt odobrenim planovima.

Relevantni primjeri uključuju:

• Broj katova,

• Veličina zgrade,

• Broj stanova,

• Položaj zgrade na parceli,

• Terase i balkoni,

• Parkirna mjesta,

• Podrum i zajednički prostori.

  
  

Hrvatske vlasti izričito preporučuju kupcima stanova u izgradnji da pregledaju građevinsku dozvolu i, ako je moguće, pripadajući glavni projekt.

Što je uporabna dozvola?

Uporabna dozvola se na hrvatskom zove Uporabna dozvola .

To je posebno važan dokument za završene nove zgrade. Prije izdavanja, tehničkim pregledom se provjerava je li zgrada izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom ili glavnim projektom te jesu li dostupni potrebni dokumenti.

Među ispitivanim stvarima su sljedeće:

• Usklađenost s građevinskom dozvolom,

• bitne zahtjeve za zgradu,

• Lokacija i dimenzije,

• Veze s prometom i infrastrukturom,

• potrebna tehnička dokumentacija,

• Završetak relevantnih građevinskih radova.

  
  

Prilikom kupnje novoizgrađene zgrade koja još nije dovršena, uporabna dozvola naravno još neće biti dostupna. U tom slučaju, ugovor treba jasno odrediti sljedeće:

• kada je planiran završetak,

• tko podnosi zahtjev za uporabnu dozvolu,

• jesu li plaćanja vezana uz određene faze izgradnje,

• kada se izvrši primopredaja,

• koje dokumente je potrebno dostaviti prije konačne isplate.

  
  

Je li zgrada automatski legalna ako je upisana u zemljišne knjige?

Ne nužno.

Sam upis zgrade u zemljišne knjige ne odgovara automatski na pitanje je li izgrađena na temelju potrebnih dozvola.

Prilikom registracije zgrade, u zemljišnim knjigama se bilježi je li tijekom katastarskog upisa podnesena uporabna dozvola.

Stoga kupci ne bi trebali samo provjeriti je li kuća ili stan prikazan na planu. Također je potrebno pregledati relevantnu građevinsku i uporabnu dokumentaciju.

Gdje se mogu pregledati zemljišne knjige i katastarski zapisi?

Zemljišnoknjižne i katastarske podatke možete pregledati putem službenog hrvatskog portala Uređena zemlja .

Tamo su, između ostalog, dostupne sljedeće funkcije:

• Traženje izvatka iz zemljišne knjige,

• Tražim parcelu zemlje,

• Pogled na katastarsku kartu,

• Pregled statusa obrade određenih postupaka,

• Pretražite zemljišnoknjižne i katastarske urede.

  
  

Za pretragu su često potrebne sljedeće informacije:

• Katastarska općina: z.k.o.

• Broj katastarske čestice: broj nekretnine,

• Broj zemljišnoknjižnog uloška: zemljišnoknjižni list br.

  
  

Portal povezuje digitalni pristup podacima zemljišne knjige i katastra.

Online recenzija pruža dobar početni pregled. Međutim, prije kupnje treba provjeriti je li potreban trenutni ekstrakt prikladan za namjeravanu svrhu.

Koje dokumente kupci trebaju provjeriti prije kupnje?

Ovisno o tome radi li se o novoj zgradi, postojećoj nekretnini ili nekretnini u izgradnji, između ostalog treba provjeriti sljedeće dokumente:

• važeći izvadak iz zemljišne knjige,

• katastarski izvadak ili Posjedovni list,

• Katastarska karta

• Građevinska dozvola,

• Glavni projekt,

• Dozvola za upotrebu,

• Energetski certifikat

• Dokumenti koji se odnose na podjelu stanova,

• Dokaz o parkirnom mjestu i skladišnom prostoru,

• Legalizacija dokumenata, ako je primjenjivo

• Kupoprodajni ugovor ili predugovor

• Dokumenti za raskid postojećih hipoteka.

  
  

Hrvatske vlasti toplo preporučuju provjeru izvatka iz zemljišne knjige, građevinske dokumentacije, uporabne dozvole i energetskog certifikata prilikom kupnje kuće ili stana.

Pet znakova upozorenja na koje bi kupci trebali obratiti više pažnje

Posebna pozornost se preporučuje ako:

1. prodavatelj nije jedini upisan u zemljišne knjige,

2. Zemljišna knjiga i katastarski registar pokazuju različite površine ili brojeve nekretnina,

3. stan ili pripadajuće parkirno mjesto nije jasno opisano,

4. Izvršene su modifikacije za koje nije dostavljena odgovarajuća dokumentacija.

5. Plaćanja se zahtijevaju prije nego što se ispita pravna situacija.

   
   

Nijedna od ovih točaka ne znači nužno kraj kupnje. Međutim, situaciju bi trebao pregledati neovisni stručnjak i jasno definirati prije potpisivanja ugovora.

Zašto je neovisna revizija važna

Agent za nekretnine, investitor ili prodavatelj mogu dostaviti dokumente i objasniti status projekta.

Ipak, pravnu reviziju trebao bi provesti neovisni hrvatski odvjetnik koji zastupa interese kupca.

Na primjer, može provjeriti:

• je li prodavatelj ovlašten raspolagati robom,

• kakvi tereti postoje,

• slažu li se svi potrebni vlasnici,

• je li stan jasno definiran,

• jesu li dostupne dozvole,

• koji uvjeti moraju biti ispunjeni za registraciju vlasništva,

• kako su osigurana plaćanja i otkazivanje postojećih troškova.

  
  

Čak ni prekrasna nova zgrada i uvjerljiv pogled na more ne mogu zamijeniti potpunu dokumentaciju.

Transparentnost stvara sigurnost

Zemljišne knjige, katastarski zapisi i dozvole na prvi pogled mogu se činiti kompliciranima. Međutim, njihova je svrha jasna: namijenjena su transparentnom prikazu što se točno kupuje, tko je vlasnik nekretnine i je li zgrada propisno dokumentirana.

U Zenithu prodajemo odabrane nekretnine iz vlastitih građevinskih projekata. To nam omogućuje da potencijalnim kupcima pružimo specifične informacije o stanu, zgradi, značajkama i statusu projekta.

Kupci dobivaju dostupne dokumente i mogu ih neovisno pregledati od strane pravnog stručnjaka.

Povjerenje u kupnju nekretnina ne bi trebalo biti zasnovano isključivo na obećanjima.

Stvara se kroz jasne odgovore, razumljive dokumente i transparentan proces.

Napomena: Ovaj članak služi samo u opće informativne svrhe i ne zamjenjuje pojedinačne pravne, porezne ili tehničke savjete.