10 skupih pogrešaka pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj

Kupnja stana ili kuće u Hrvatskoj dugogodišnji je san mnogih ljudi.

Ideja je primamljiva: probuditi se ujutro s pogledom na more, provesti ljeto u vlastitom domu ili koristiti nekretninu kao dugoročnu investiciju.

Međutim, entuzijazam za lokacijom, arhitekturom i pogledom može dovesti do toga da se važna pitanja postave prekasno.

Ovih deset pogrešaka mogu nekretninu iz snova pretvoriti u skup i stresan projekt.

Pogreška 1: Provjera samo prodavatelja, a ne i zemljišne knjige

Potencijalni kupac ne bi se trebao oslanjati isključivo na to tko predstavlja ili koristi nekretninu.

Odlučujući faktor je tko je upisan kao vlasnik u zemljišnim knjigama i koji tereti postoje.

Između ostalog, potrebno je provjeriti sljedeće:

• Vlasnik,

• Hipoteke,

• Pravo prolaza

• Servituti,

• Prava trećih strana,

• tekući postupci registracije.

Prema službenim hrvatskim informacijama, izvadak iz zemljišne knjige je mjerodavni dokaz o upisanim pravima vlasništva.

Pogreška 2: Zamjena zemljišne knjige i katastarskog registra za istu stvar

Zemljišna knjiga i katastar ispunjavaju različite zadatke.

Jednostavno rečeno, zemljišna knjiga dokumentira vlasnička prava i terete, dok katastar sadrži tehničke i prostorne informacije o nekretninama.

Podatke treba usporediti. Neslaganja ne znače automatski da se nekretnina ne može kupiti. Međutim, moraju se identificirati, razumjeti i pravno procijeniti.

Zemljišnoknjižne i katastarske podatke moguće je pretraživati putem službenog portala „Uređena zemlja“.

Pogreška 3: Nepotpuna provjera odobrenja

Prekrasan stan nije automatski u potpunosti dokumentiran s pravnog i strukturnog gledišta.

Kupci bi trebali posebno provjeriti sljedeće, ovisno o nekretnini:

• Građevinska dozvola,

• Glavni projekt,

• Dozvola za upotrebu,

• Energetski certifikat

• moguće dokumente za legalizaciju,

• Zgrada je u skladu s dozvolom.

Prilikom kupnje stana u izgradnji, investitor mora biti u mogućnosti predočiti važeću i pravno provedivu građevinsku dozvolu ili odgovarajući građevinski dokument. Naknadna uporabna dozvola također je važna.

Pogreška 4: Uplata akontacije prije nego što je sve provjereno.

Uplata rezervacije ili pologa psihološki stvara osjećaj da je odluka već donesena.

Stoga prije velike uplate treba razjasniti sljedeće:

• Koja se nekretnina točno rezervira?

• Pod kojim uvjetima će novac biti vraćen?

• Koji se rokovi primjenjuju?

• Što se događa ako se otkriju pravni problemi?

• Što se događa kada stranka podnese ostavku?

• Je li plaćanje dio kupoprodajne cijene?

U informacijama hrvatske vlade navodi se da predugovor obično regulira nekretninu, cijenu, datum glavnog ugovora i polog. Također se ističu potencijalne posljedice odustajanja od ugovora i preporučuje da ugovor sastavi odvjetnik.

Pogreška 5: Izračunavanje samo kupovne cijene

Kupovna cijena je samo jedan dio ukupne investicije.

Osim toga, može se dogoditi sljedeće:

• Pravni savjet,

• Bilježnik,

• Prijevodi,

• Upis u zemljišnu knjigu,

• Upravljati,

• moguća provizija posrednika

• Troškovi financiranja,

• Osiguranja,

• Namještaj,

• Kuhinja,

• tekuće održavanje.

Ako stjecanje nekretnine ne podliježe PDV-u, hrvatski porez na stjecanje nekretnina u pravilu iznosi 3% tržišne vrijednosti i snosi ga kupac.

Pogotovo u slučaju nenamještenih novih zgrada, treba planirati i realan proračun za opremanje.

Pogreška 6: Zamjena "ključ u ruke" s "potpuno namještenim"

Stan po principu "ključ u ruke" može se predati bez kuhinje, ormara, namještaja, rasvjete i zavjesa.

Kupci trebaju dobiti pisanu potvrdu:

• koje su podne obloge uključene,

• koji će se sanitarni elementi ugraditi

• je li planirana klimatizacija,

• je li kuhinja uključena

• jesu li ugrađena svjetla,

• jesu li parkirno mjesto i spremište uključeni u kupnju.

Nejasne pojmove treba zamijeniti specifičnim popisima opreme.

Pogreška 7: Precjenjivanje pogleda na more i lokacije.

Pogled na more je emocionalno privlačan i može povećati vrijednost nekretnine. Međutim, ne bi trebao zasjeniti sve ostale kriterije.

Stan može imati spektakularan pogled, a opet biti na nezgodnoj lokaciji.

Sljedeće se mora provjeriti:

• Pristup,

• Gradijent,

• Udaljenost do plaže,

• Udaljenost do trgovačkih centara,

• Promet i ljetna buka,

• Situacija s parkiranjem

• poravnanje,

• Vjetar,

• budući razvoj,

• Upotrebljivost izvan sezone.

Nešto manje spektakularan pogled dugoročno bi mogao biti bolja odluka ako je nekretnina lakše dostupna i upotrebljiva tijekom cijele godine.

Pogreška 8: Nenaručivanje neovisne pravne revizije

Agent za nekretnine, investitor ili prodavatelj mogu pružiti informacije. Međutim, to ne zamjenjuje automatski neovisan pravni savjet za kupca.

Vaš odvjetnik može, između ostalog, provjeriti:

• Ugovori o vlasništvu,

• Ugovorne klauzule,

• tereti,

• Dozvole,

• Uvjeti plaćanja,

• Zahtjevi za upis u zemljišne knjige.

Hrvatska vlada izričito preporučuje da odvjetnik sastavi ili pregleda predugovore i kupoprodajne ugovore kako bi zaštitio interese kupca.

Pogreška 9: Planiranje postavljanja tek nakon primopredaje

Prilikom gradnje nove kuće, namještaj i tehničke priključke treba uzeti u obzir zajedno.

Oni koji tek nakon završetka odlučuju gdje će smjestiti krevet, televizor, blagovaonski stol ili kuhinju mogu otkriti:

• nedostatak električnih utičnica,

• nepravilno postavljene rasvjetne utičnice,

• nepovoljni sustavi klimatizacije,

• premalo prostora za pohranu

• neodgovarajući priključci za vodu,

• Nedostatak pripreme za zavjese.

Rano planiranje interijera sprječava promjene i omogućuje skladniji rezultat.

Greška 10: Nema nikoga na lokaciji

Mnogi kupci još uvijek žive u Njemačkoj, Austriji ili Švicarskoj.

Međutim, pitanja se mogu pojaviti u kratkom roku tijekom kupnje i procesa dovršetka:

• Je li stigla dostava?

• Je li postavljena ispravna pločica?

• Rade li rolete i klima uređaji?

• Je li kuhinja ispravno postavljena?

• Jesu li nedostaci ispravljeni?

• Tko će prihvatiti nekretninu?

Bez lokalne kontakt osobe, čak i mali problemi mogu brzo dovesti do dodatnih putovanja, kašnjenja i nesporazuma.

Najvažnija zaštita je dobra priprema.

Većina pogrešaka se ne događa zato što su kupci nemarni.

Nastaju jer su procesi i pojmovi nepoznati u drugoj zemlji, a entuzijazam za nekretninu često raste brže od pregleda dokumenata.

Stoga, siguran proces kupnje zahtijeva:

• potpuna dokumentacija,

• neovisna pravna revizija,

• transparentni troškovi,

• realno planiranje vremena,

• tehnički pregled

• pouzdane kontakte.

Zenith pomaže kupcima s odabranim nekretninama iz vlastitih građevinskih projekata. Budući da smo i sami upoznati s projektima, možemo pružiti izravne informacije o planiranju, izgradnji i značajkama.

Po želji, nekretnina se može planirati zajedno s AMAKU Interiorom tijekom faze izgradnje i pratiti do potpunog opremanja.

Jer nekretnina u Hrvatskoj trebala bi donositi dugoročno uživanje – a ne postati beskonačan projekt zbog pogrešaka koje se mogu izbjeći.

Napomena: Ovaj članak služi samo u opće informativne svrhe i ne zamjenjuje pojedinačne pravne, porezne, financijske ili građevinske savjete.